NOS CONSEILS VENDEURS ACQUEREURS

Les conseils aux vendeurs :

· La loi S.R.U
· Le plomb
· La loi carrez
· Les termites
· L'amiante
· ERNT
· DPE
· Gaz
· Diagnostic électrique


* La loi S.R.U (Solidarité et Renouvellement Urbain)

Protection de l'acquéreur d'immeuble et régime des copropriétés.
Date d'effet : 1er juin 2001

Article 72 - Protection du particulier acquéreur d'un bien immobilier à usage d'habitation
Délai de rétractation ou de réflexion

L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation modifié étend à toutes les acquisitions de logements anciens par des acquéreurs non professionnels, lorsque l'acte est conclu sous seing privé, le délai de rétractation de 7 jours jusqu'alors réservé aux seuls acquéreurs de logements neufs et instaure un délai de réflexion lorsque l'acte initial engageant l'acheteur est conclu sous forme authentique.
Interdiction de versement d'argent :

L'article L.271-2 nouveau du code de la construction et de l'habitation interdit le versement d'argent par l'acquéreur pendant ces délais et prévoit deux exceptions uniquement pour les actes soumis au délai de rétractation. Elles concernent le cas de dispositions législatives spéciales dans le domaine de la construction neuve et celui pour lequel la transaction s'effectue par l'intermédiaire d'un professionnel disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés, agent immobilier notamment. Est puni de 200.000 F d'amende le fait d'exiger ou de recevoir un versement en méconnaissance de
ces dispositions.
Imonblanc.com dispose d'une garantie financière de XXXXX € auprès de la XXXXXX

L'article 1589-1 nouveau du code civil prévoit la nullité des offres d'achat accompagnées du versement d'une somme d'argent.

* Le plomb

L'article 123 de la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions et l'arrêté préfectoral du 14 mai 2001 rendent obligatoire l'insertion d'un état des risques d'accessibilité au plomb, daté de moins d'un an, à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un immeuble affecté à l'habitation en tout ou partie, et construit avant 1948.

Pour comprendre la notion réglementaire d'accessibilité au plomb, il faut connaître de quelle manière l'intoxication peut se produire : les vieilles peintures au plomb se dégradent avec le temps ou les écailles et poussières qui contiennent des sels de plomb peuvent être inhalées ou ingérées (ce risque concerne surtout les enfants, notamment l'atteinte du système nerveux, mais aussi les entreprises du bâtiment effectuant des travaux d'entretien). L'accumulation de ces substances provoque des effets toxiques et biologiques irréversibles.

Si la réglementation engage formellement la responsabilité du vendeur, celles du bailleur et du syndicat des copropriétaires sont cependant réelles : ce dernier est en effet responsable de plein droit en vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par défaut d'entretien des parties communes. C'est pourquoi le syndic ne peut que proposer à l'assemblée générale d'approuver le diagnostic sur les parties communes afin d'identifier un risque et proposer son traitement.

Les sanctions sont sévères dans le cas d'inobservation des obligations ou dans le cas d'infraction aux prescriptions.

*Etat des Risques naturels et Technologiques (ERNT)

Loi du 30/07/2003’ articles 77 & 42 - article L 125-5’ décret du 15/02/2005. Arrêtés préfectoraux. Code de la construction et de l’habitation’ art. L 271.

Il concerne les propriétaires ou bailleurs de bien(s) immobilier(s) bâti(s) ou non bâti(s) situés dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles’ prescrits ou approuvés (voir par rapport à la commune concernée). Cet état est accompagné des extraits de documents et dossiers permettant de localiser cet immeuble au regard des risques encourus.

Si l'état des risques naturels et technologiques n'est pas joint à l'acte de vente ou à la signature du bail’ un juge peut prononcer une diminution du montant du loyer ou de la vente voire même son annulation. La validité de l'état des risques naturels et technologiques est de 6 mois.

*Diagnostic des Performances énergétiques

Décret n°2006-147 du 14 septembre 2006 A compter du 1er Novembre 2006 : lors de la vente d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment.
A compter du 1er juillet 2007 : lors de la mise en location d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment.
Le diagnostic de performance énergétique d'un bâtiment ou d'une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et valeur sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

L'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n'a qu,une valeur informative.

La validité du DPE est de 10 ans.

*Gaz

La loi n°2003-8 du 3 janvier 2003 article 17 rend obligatoire un diagnostic gaz pour la vente d'un logement. Décret n°2006-1147 du 14 septembre 2006 - Arrêté du 6 avril 2007

A compter du 1er Novembre 2007 les propriétaires’ désirant vendre leur bien et comportant une installation intérieure de gaz (gaz naturel’ gaz de pétrole liquéfié (citernes ou bouteilles)’ air butané ou propané)’ réalisée depuis plus de quinze ans sont concernés par le diagnostic gaz afin d'évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes. En cas d'anomalie’ des travaux peuvent être rendus nécessaires.

Un diagnostic de l'installation devra être annexé à l'acte authentique. En cas d'absence de diagnostic de conformité gaz lors de la vente d'un logement’ le vendeur encourt des sanctions civiles. La validité du diagnostic gaz est de 3 ans.

*Diagnostic Electrique

Un diagnostic sur l'état de l'installation électrique sera bientôt nécessaire. Il entrera en vigueur le 1er janvier 2009.

Un décret à paraître précisera la date d'entrée en vigueur et les modalités d'application de cette nouvelle obligation.



Les conseils aux acheteurs :

· Le bon choix
· Qui a la charge financière des travaux votés antérieurement à la vente ?
· Projet de travaux
· Les charges
· Fonds de roulement
· Les termites
· Le saturnisme
· L'amiante
· Loi Carrez

· Le bon choix
Visitez l'appartement et les parties communes avec un spécialiste (agent immobilier ou autres). Il pourra vous éclairer non seulement sur l'état de l'appartement mais également des différents éléments d'équipements. En effet, n'oubliez pas que vous n'achetez pas que le volume de votre appartement…. Vous achetez aussi une quote-part des parties communes.

· Qui a la charge financière des travaux votés antérieurement à la vente ?
A ce sujet, consulter le dernier procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires. Tous travaux votés sont en principe à la charge du vendeur. Personne qui a participé au vote. Faites vous préciser le mois de la dernière assemblée.

· Projet de travaux
La première chose que fait un nouvel acquéreur est de décorer à son goût l'appartement : cela peut se limiter à un rafraîchissement de peinture mais cela peut aussi consister en l'installation d'une porte blindée, de nouvelles fenêtres, en déplacement de radiateur…. Il en est de même si vous souhaitez faire communiquer des pièces…

Il est impératif de savoir qu'en copropriété tous les travaux qui affectent les parties communes ou l'esthétique de celle-ci doivent faire l'objet d'une autorisation d'assemblée générale des copropriétaires.
Alors, si vous avez le moindre doute, présentez un projet au syndic avant travaux. Il vous précisera les modalités à respecter

· Les charges
Attention, plusieurs postes sont regroupés dans les charges. Pensez à vous faire préciser par rapport au type de chauffage si cette dépense est comprise dans le montant annoncé, il en est de même pour l'eau. Demandez si les appels de fonds sont trimestriels ou semestriels.

· Fonds de roulement
Le fonds de roulement ou avance de trésorerie permanente est demandé aux nouveaux copropriétaires dès leur arrivée dans l'immeuble. Compte tenu de l'application de la loi S.R.U. et de la périodicité des appels prévisionnels, le fonds de roulement correspondra à une fraction du budget voté l'année précédente et réactualisée à chaque nouveau budget voté. L'acquéreur ne doit pas oublier que son premier appel de provision sera majoré de ce montant.

· Les termites
L'obligation de recherche de termites est assurée par le propriétaire diagnostic effectué par un professionnel agréé. Validité 3 mois arrêté applicable depuis le 26/10/01.

· Le saturnisme
Pour tout immeuble construit avant 1948, un état de risque d'accessibilité au plomb doit être effectué le jour de l'acte authentique.
Le plomb contenu dans la peinture n'est en aucun cas dangereux. Seul en cas d'accessibilité (écailles, poussières) ingérées ou inhalées.

· L'amiante
La recherche de présence d'amiante au niveau des parties privatives est une obligation. Le certificat doit être délivré par le vendeur le jour de l'acte authentique.

· Loi Carrez
La Loi du 18 décembre 1996 améliore la protection des acquéreurs de lots de copropriété.
Tous appartements doivent être mesurés avec précision selon le texte en vigueur avec une marge d'erreur autorisée de 5 %.